İNŞAAT VE GAYRIMENKUL HUKUKU

İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku

Alman Hukukunda Avukat Emre Hızlı

Gayrimenkul ve inşaat sektörü içinde barındırdığı özel konular ve yüksek meblağlardan dolayı hukuki açıdan uzmanlık gerektiren önemli bir branştır. Bu çerçevede bu yazımızda sizlere, İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku`nun önemini ve temsilinde dikkat edilmesi gereken konulara değineceğiz.

Uzman avukatlık gereksiminin en hissedilen branşlarından biri olan bu hukuk dalı, içinde ki çeşitlilik ile günümüzde çok kapsamlı bir konuma gelmiştir. Kısaca Özel İnşaat Hukuku olarak geçen bu branş, medeni hukuk dışında, içinde kamu hukukunu ve inşaat teknik terimlerini de barındırması sebebiyle, günümüzde teknolojinin de gelişmesiyle, içerik olarak zorluk derecesi yüksektir. Bu sebeptendir ki, konuyla ilgilenen avukat olsun, hakim olsun, medeni hukuk ve kamu hukuku bilgilerinin yanında, teknik inşaat terimleri ve DIN-Normları hakkında da temel bilgiye sahip olması gerekmektedir.

Bu dalda uzmanlaşmış tecrübeli bir hukukçu, konuya olan hakimeyetinden yola çıkarak, bir çok konuda  önemli ve esnek kararlar alabilir. Müvekkilinin yasal süreçte nasıl ve hangi çabuklukta haraket etmesi gerektiğini ve benzeri konularda nasıl adımlar atılması gerektiğini bilir. Bu branşta ki özel resmi ve gayriresmi biçimsel gereksimler hakkında uzmanlığı olan bir hukukçu davanın hangi tarafında olursanız olun, bu yasal süreçten kârlı veya en az kayıpla çıkılması için önemli kilit bir rol oynar. Bu yüzden özellikle uzman bir avukat önermekteyiz.

Sizlere bu kapsamlı konuyu gayrimenkul alımı örneğiyle anlatmak istiyoruz. Kendi evimizi inşaa etmek istediğimizi varsayalım. Bu konuda atılacak ilk adım, arsa alımıyla başlar. Bir çogumuz için, arsanın yeri ve ölçüleri dışında, en önemli faktör arsanın fiyatı ve nasıl finans edeceğimizdir. Daha bu aşamada Hukuk devreye girer. İlk bakışta uygun gelebilecek bir arsa, hukuksal araştırmalar yapılmazsa bizlere cok pahalıya patlayabilir. Tabiri caizse astarı yüzünü geçebilir. Örneğin arsanın imar planı var mı? Varsa her türlü imarı kapsar mı? Bu ve benzeri kamu hukukuna giren konular daha yolun başında karşımıza çıkmaktadır.

İmar planı dışında da kamu hukuku çerçevesinde altyapı bağlantıları gibi genel sorunlar da ortaya çıkabilir. Ayrıca her türlü yapı için belli başlı alınması gereken imar izinleri de gündeme gelebilir. Bir arsaya ev yapımı bir yana, gerekirse garaj yapımı için bile özel izin gerekebilir. Kötü sürprizlerle karşılaşmamak için gayrimenkul alımı öncesinde gerekli hukuksal araştırmalar yapılmalıdır.

Yıllar sonra bile daha gayrimenkul alımı gerçekleşmeden ortaya çıkan ama görünmeyen masraflar, siz arsayı aldıktan sonra karşınıza çıkabilir. Örneğin resmi makamlar, bir çok konuda, arsanın önce ki sahibinden değil, yeni sahibinden masrafları talep edebilirler. Bunlar alım aşamasından önce incelenmelidir.
Bir başka önemli konu ise, almayı düşündüğünüz gayrimenkul hakkında başka üçüncü şahısların haklarının olmamasıdır. Örneğin arsa üzerinde başka şahısların, yol veya kullanım hakları olabilir. Hukuksal olarak bu ve benzeri haklar elinizi kolunuzu bağlayabilir. Bu yüzden bu süreç de hukuksal destek almanız çok önemlidir.

İşin hukuku dışında da uzman bir avukat anlaşma sürecinde çok faydalı olabilir. Örneğin daha finansman sürecinde devreye girebilir ve bankayla görüşebilir. Veya satışı gerçekleştiren taraf ile görüşmeler de fiyat konusunda yardımcı olabilir. Yukarida verdiğimiz örneklere hukuksal olarak hakim olduğundan, fiyatı her süreçte asağıya çekebilir. Bugüne kadar bunun bir çok örneğini yaşadık ve % 5 - % 20 indirimlere imza attık ki, bu evin veya arsanın değeri ele alındığında çok büyük kazanç elde etmenizi sağlar. 200.000 €`luk bir gayrimenkul de mesela 10.000 € -40.000 € indirimler söz konusu olabilir. Avukat ücreti ortaya çıksa bile, bu değerler düşünüldüğünde,  hem hukuksal güvence açısından, hem de maddi olarak kârlı bir iş yapmış oluyorsunuz.

Unutulmaması gereken bir başka konu ise, gayrimenkul alış ve satışlarında noter anlaşması yapılması gerektiği gerçeğidir. Bu süreçte de dikkate alınması gereken bir çok husus bulunmaktadır. Anlaşma yapıldıktan ve tapu ya kayıtlar yapıldıktan sonra göz ardı edilmeyen hukuksal noktalar beraberinde bir çok problem doğurabilirler. Tecrübemiz şunu gösteriyor ki, vatandaşlarımız böyle noter önünde yapılan anlaşmalarda, ki bu anlaşmalar hukuksal olarak son derece önemlidir, okuduklarını anlamadan imza atıyor ve büyük yükümlülükler altına giriyorlar. Şunu unutmayın ki, sonrasında anlamadığınızı iddia etmek, bu anlaşmalardan geri dönebileceğiniz anlamına gelmez. Bir çok mahkeme kararı şu yöndedir: İmza atmanız, anladığınızın göstergesidir, anlamadıysanız imza atmasaydınız. Misal olarak boş bir senete imza atmek örneğini verebiliriz. İçerik olarak da anlaması zor olan böylesine hukuk anlaşmalara imza atmanın telafisi çok zordur, çünkü  noter anlaşmaları Alman Hukukunda ispat ve delil değeri açısından çok önemli evraklardır. Tecrübelerimizle bir başka değinmemiz gereken konu, noter ile konuşmalarda, vatandaşlarımızın yeterli almanca bilmemelerine rağmen, tercümansız gitmeleridir. Oysa ki, bu konuşmalar ve notere sorulabilecek sorular açısından çok önemlidir ve kesinlikle anlaşılması gerekmektedir.